Le terrain et les règles
- Lot 33, 2 000 m², Résidence Eden Hills, Papeari. Trapèze de 31,35 à 32,07 m de large sur 60,6 à 65,7 m de profondeur, façade sur voie au Sud-Est.
- Pente régulière de 10 à 11 % vers la voie : de 126,5 m NGPF en limite arrière à 119,5 au bord de la voie.
- Servitude de recul des constructions : 6 m à l'arrière et sur les côtés, 10 m côté voie. Zone constructible de 19,3 m sur 46 à 49 m.
- Niveau maximum de faîtage 132,00 m NGPF. Entrée propre au lot par la plateforme de l'angle Sud, portail à 5 m de la voie.
- Cahier des charges du 1er octobre 2024 et arrêté n° 12950 MFL du 26 décembre 2025 : toiture métallique prélaquée gris, vert sombre ou marron, une seule teinte pour toutes les couvertures ; eaux pluviales conduites par un réseau enterré au regard collectif ; fosse septique individuelle avec essai de percolation ; clôtures à 0,50 m des limites doublées de haies.
- Demandes du maître d'ouvrage : 120 m² habitables, famille de cinq, trois chambres, trois voitures, montée depuis l'angle Sud vers une plateforme plane, plantations existantes conservées.
- Les niveaux du terrain naturel sont interpolés entre les courbes du plan parcellaire GEOFENUA à ± 0,5 m ; un relevé topographique coté reste nécessaire.
1 Variante A · Belvédère, garage en rez-de-jardin
Projet retenu le 22/09/2026 : maison au tiers haut, rez-de-jardin semi-enterré avec garage de trois voitures ouvert sur une terrasse basse, allée basse depuis l'angle Sud
121,4 m²habitables
3chambres
129,71faîtage, plafond 132,00
21,8 mallée à 6,7 %
2,60 mdénivelé parking → maison
Atouts
- Séjour et chambre parentale en balcon à 4 à 5 m au-dessus de la voie, vue dégagée sur le lagon et la presqu'île
- Trois voitures au sec sous la maison, allée basse de 21,8 m à 6,6 % depuis l'angle Sud, aire de manœuvre plane à 121,85
- 115 m² de rez-de-jardin en plus : salle familiale de 28,8 m² ouverte sur le jardin bas, buanderie, atelier, stockage, local technique
- Haut du lot conservé en jardin naturel, sans carport ni mur de soutènement, volume unique sous une seule toiture
Limites
- Fouille de 1,5 à 2,8 m et mur enterré de 2,4 m : étude géotechnique G2, étanchéité et drainage, environ 420 m³ de déblais à évacuer
- Quinze marches entre le garage et le séjour au quotidien, escalier extérieur en plus le long du pignon
- La terrasse basse devant la façade sert d'aire de manœuvre : à faire valider par l'architecte-conseil au titre de l'article 46 c
- Le règlement de construction, non fourni, doit confirmer qu'un niveau enterré est admis
Tableau des pièces (16 pièces, 121,4 m² habitables)
| Pièce | Dimensions | Surface |
|---|---|---|
| Entrée | 2,0 × 2,2 | 4,4 m² |
| WC | 1,1 × 2,2 | 2,4 m² |
| Rangement technique | 1,0 × 2,2 | 2,2 m² |
| Cellier buanderie | 2,8 × 2,2 | 6,2 m² |
| Séjour, salle à manger, cuisine | 7,2 × 1,7 | 12,2 m² |
| Séjour, partie salon | 6,0 × 4,1 | 24,6 m² |
| Escalier vers le rez-de-jardin | 1,1 × 4,1 | 4,5 m² |
| Salle de bains | 2,5 × 2,2 | 5,5 m² |
| Lingerie | 1,7 × 2,2 | 3,7 m² |
| Passage | 3,1 × 1,1 | 3,4 m² |
| Couloir | 1,1 × 4,2 | 4,6 m² |
| Salle d'eau parents | 3,1 × 1,4 | 4,3 m² |
| Chambre 3 | 3,1 × 3,2 | 9,9 m² |
| Placard chambre 3 | 1,1 × 1,6 | 1,8 m² |
| Chambre 2 | 3,9 × 3,7 | 14,4 m² |
| Chambre 1 parents | 3,9 × 4,4 | 17,2 m² |
2 Variante B · Barre sur coursive
Toutes les pièces principales sur la vue, parking bas près de l'entrée, grand jardin haut
122,2 m²habitables
3chambres
128,37faîtage, plafond 132,00
9,0 mallée à 8,9 %
2,10 mdénivelé parking → maison
Atouts
- Les trois chambres et le séjour ouvrent sur la coursive et la vue, ventilation traversante pour chaque pièce
- Allée de 8 m seulement, carport à 1 m au-dessus de la plateforme d'entrée, terrassements minimes
- Jardin haut de 28 m de profondeur derrière la maison, à l'abri de la voie, potager possible à 3 m des limites
- Maison 1,1 m plus basse qu'en A, marge de 3,4 m sous le plafond de faîtage
Limites
- Pas de plateforme haute : on monte 2,1 m à pied du carport à la maison, une douzaine de marches ou une rampe de 25 m
- Corps de 18,0 m dans une zone constructible de 19,3 m : débords de toiture limités à 0,60 m sur les pignons, à confirmer avec le règlement
- Couloir de 10,8 m pour desservir les chambres, salle d'eau parentale non attenante
- Carport visible depuis la voie, à 6 m de la limite du lot 32
Tableau des pièces (10 pièces, 122,2 m² habitables)
| Pièce | Dimensions | Surface |
|---|---|---|
| Chambre 3 | 3,2 × 3,5 | 11,2 m² |
| Chambre 2 | 3,5 × 3,5 | 12,2 m² |
| Chambre 1 parents | 3,9 × 3,5 | 13,7 m² |
| Couloir | 10,8 × 1,1 | 11,9 m² |
| Salle de bains | 2,4 × 2,4 | 5,8 m² |
| Salle d'eau parents | 2,4 × 2,4 | 5,8 m² |
| Lingerie, placards | 1,8 × 2,4 | 4,3 m² |
| Cellier buanderie | 2,5 × 2,4 | 6,0 m² |
| WC | 1,3 × 2,4 | 3,1 m² |
| Séjour, salle à manger, cuisine, entrée | 6,7 × 7,2 | 48,2 m² |
3 Variante C · Deux corps en quinconce
Corps jour et corps nuit décalés sur la pente, reliés par un deck couvert, parking à mi-pente côté lot 34
122,8 m²habitables
3chambres
129,18 / 130,37faîtage, plafond 132,00
22,6 mallée à 6,2 %
2,40 mdénivelé parking → maison
Atouts
- Corps nuit 1,1 m plus haut que le corps jour : chaque corps épouse la pente avec moins de 0,7 m de terrassement
- Séparation nette entre le séjour et les chambres, bruit et intimité maîtrisés, bureau en plus
- Deux toitures basses : faîtages à 128,9 et 130,0, chaque pièce a deux façades pour ventiler
- Architecture modulaire à plusieurs corps expressément admise par l'article 2 du règlement
Limites
- Deck couvert avec sept marches entre les deux corps : circulation quotidienne extérieure, à couvrir et fermer par claustras
- Deux fois plus de façades et de toitures qu'un volume unique, réseaux plus longs
- Carport à 2,4 m sous le corps jour et à 30 m du corps nuit, allée en équerre le long de la voie dans la bande de recul
- Lot moins libre : bâti dispersé, jardin morcelé
Tableau des pièces (13 pièces, 122,8 m² habitables)
| Pièce | Dimensions | Surface |
|---|---|---|
| Entrée | 2,4 × 2,0 | 4,8 m² |
| WC | 1,2 × 2,0 | 2,4 m² |
| Cellier buanderie | 3,0 × 2,0 | 6,0 m² |
| Placards | 1,7 × 2,0 | 3,4 m² |
| Séjour, salle à manger, cuisine | 8,6 × 4,7 | 40,4 m² |
| Salle de bains | 2,4 × 2,2 | 5,3 m² |
| Salle d'eau parents | 2,2 × 2,2 | 4,8 m² |
| Lingerie | 1,6 × 2,2 | 3,5 m² |
| Bureau, rangement | 3,1 × 2,2 | 6,8 m² |
| Couloir | 9,6 × 1,0 | 9,6 m² |
| Chambre 1 parents | 3,6 × 3,8 | 13,7 m² |
| Chambre 2 | 3,1 × 3,8 | 11,8 m² |
| Chambre 3 | 2,7 × 3,8 | 10,3 m² |
+ Sous-sol retenu · rez-de-jardin avec garage, option S2
Retenu le 22 septembre 2026 et intégré à la variante A ci-dessus (planches 05b et 06b). Un rez-de-jardin semi-enterré sous la moitié Sud-Est de la maison et sous la véranda, ouvert sur une terrasse basse creusée dans la pente, avec le garage de trois voitures. Le faîtage ne change pas, l'emprise au sol ne change pas.
118 m²intérieurs au rez-de-jardin
90 m²de pièces éclairées côté jardin
121,80plancher bas, 2,40 m libres
2,42 mde mur enterré au Nord-Ouest
≈ 422 m³de déblais, contre ≈ 40 m³ sans sous-sol
129,70faîtage inchangé, plafond 132,00
Ce que le sous-sol apporte
- Garage de trois voitures de 7,5 × 7,6 m, salle familiale de 28,8 m² éclairée par la façade Sud-Est sous la véranda, buanderie et atelier, local technique et stockage côté enterré.
- La véranda devient une terrasse sur la dalle du rez-de-jardin, avec 15 marches intérieures de 17,3 cm depuis le séjour et une porte directe sur le jardin bas.
- Allée basse de 22,0 m à 6,6 % depuis l'entrée jusqu'à la terrasse basse. Le carport haut, l'allée haute et le mur de soutènement de 1,40 m sont supprimés, le haut du lot reste un jardin.
- Drain périphérique à 121,35, évacuation gravitaire possible vers le regard collectif à 119,9 : pas de pompe pour les eaux de drainage.
Ce qu'il impose
- Fouille de 1,50 à 2,77 m sous le terrain naturel, murs enterrés en béton armé avec étanchéité et drainage, sol argileux et 2,5 à 3 m de pluie par an : l'étude géotechnique G2 devient indispensable.
- Jardin bas à 121,85 devant la façade, retenu à l'aval par un mur de 0,68 m, déblai de ≈ 92 m³ à évacuer, les dépôts sur le lot étant interdits (cahier des charges art. 46).
- Aucun appareil sanitaire au rez-de-jardin, donc aucune pompe de relevage.
- Le règlement de construction, non fourni, doit confirmer que le sous-sol et la surface habitable totale sont admis ; un seul foyer est autorisé, le rez-de-jardin ne peut pas devenir un logement indépendant.
- La terrasse basse en dalles engazonnées devant la façade sert d'aire de manœuvre : à faire valider par l'architecte-conseil au titre de l'article 46 c.
Pièces du rez-de-jardin (6 pièces, 115,2 m²)
| Pièce | Dimensions | Surface | Éclairage |
|---|---|---|---|
| Escalier | 1,1 × 4,0 | 4,4 m² | enterrée, ventilation mécanique |
| Dégagement bas | 1,1 × 3,5 | 3,9 m² | éclairée, façade SE |
| Local technique, stockage | 3,1 × 3,2 | 9,9 m² | enterrée, ventilation mécanique |
| Buanderie, atelier | 3,5 × 3,2 | 11,2 m² | enterrée, ventilation mécanique |
| Salle familiale, jeux | 6,7 × 4,3 | 28,8 m² | éclairée, façade SE |
| Garage 3 voitures | 7,5 × 7,6 | 57,0 m² | éclairée, façade SE |
Niveaux et terrassements
| Sol fini du rez-de-chaussée | 124,40 |
|---|---|
| Sous-face de la dalle haute | 124,20 |
| Plancher du rez-de-jardin | 121,80 |
| Fond de fouille | 121,45 |
| Terrain naturel aux angles du sous-sol | 123,79 / 124,22 / 122,95 / 123,24 |
| Jardin bas | 121,85 sur 6 m de profondeur, mur aval 0,68 m |
| Fouille du sous-sol | ≈ 330 m³ |
| Déblai du jardin bas | ≈ 92 m³ |
| Escalier intérieur | 15 marches de 17,3 cm, giron 26, longueur 3,64 m |
Comparatif
Conformité au cahier des charges et aux demandes
| Critère | A · Belvédère, garage en rez-de-jardin | B · Barre sur coursive | C · Deux corps en quinconce |
|---|---|---|---|
| 120 m² habitables | ✔ 121.4 m² + 32,7 m² au rez-de-jardin | ✔ 122.2 m² | ✔ 122.8 m² |
| 3 chambres | ✔ 3 | ✔ 3 | ✔ 3 |
| 3 voitures couvertes | ✔ garage 7,5 × 7,6 sous la maison | ✔ carport 9 × 6 | ✔ carport 9 × 6 |
| Entrée propre à l'angle Sud | ✔ plateforme d'entrée existante | ✔ plateforme d'entrée existante | ✔ plateforme d'entrée existante |
| Montée droite | ✔ 21.8 m à 6.7 % | ✔ 9.0 m à 8.9 % | ✘ 22.6 m à 6.2 % |
| Stationnement de plain-pied sur une aire plane | ✔ dalle 121.80, aire 121.85, garage sous la maison | ✔ dalle 121.20, aire 121.00 | ✔ dalle 121.80, aire 121.60 |
| Fosse septique individuelle | ✔ fosse + zone de traitement en bande avant | ✔ fosse + zone de traitement en bande avant | ✔ fosse + zone de traitement en bande avant |
| Plantations conservées | ✔ haies NE, voie, arrière | ✔ haies NE, voie, arrière | ✘ allée le long de la voie : haie de la voie à reprendre sur 12 m |
| Reculs 6 m et 10 m | ✔ NE 7.65, SO 7.65, arrière 18.16, voie 30.29 | ✔ NE 6.65, SO 6.0, arrière 28.12, voie 10.44 | ✔ NE 6.5, SO 7.6, arrière 10.13, voie 20.3 |
| Faîtage ≤ 132,00 | ✔ 129.71 | ✔ 128.37 | ✔ 129.18 / 130.37 |
| EP vers le regard collectif | ✔ réseau enterré, regards | ✔ réseau enterré, regards | ✔ réseau enterré, regards |
| Toiture bac acier prélaqué, une teinte | ✔ gris ou vert sombre | ✔ gris ou vert sombre | ✔ gris ou vert sombre |
Chiffres clés
| A | B | C | |
|---|---|---|---|
| Surface habitable | 121,4 m² | 122,2 m² | 122,8 m² |
| Emprise du ou des corps | 137,6 m² | 136,8 m² | 140,8 m² |
| Surface couverte totale | 183,0 m² | 235,8 m² | 221,8 m² |
| Sol fini | 124,40 | 123,30 | 124,20 / 125,30 |
| Faîtage (plafond 132,00) | 129,71 | 128,37 | 129,18 / 130,37 |
| Distance maison aux limites NE / SO / arrière / voie | 7,7 / 7,7 / 18,2 / 33,7 m | 6,7 / 6,7 / 28,1 / 24,7 m | 6,6 / 7,6 / 10,1 / 32,1 m |
| Déblai / remblai max sous la maison | 0,28 / 1,09 m | 0,19 / 0,97 m | 0,14 / 1,04 m |
| Dalle du carport | 121,80 | 121,20 | 121,80 |
| Allée : longueur, pente | 21,8 m, 6,7 % | 9,0 m, 8,9 % | 22,6 m, 6,2 % |
| Dénivelé parking → maison | 2,60 m | 2,10 m | 2,40 m |
La variante A avec le garage en rez-de-jardin (option S2) a été retenue le 22 septembre 2026 et développée jusqu'aux coupes et façades. Les variantes B et C restent des esquisses contrôlées sur les reculs, le faîtage et les surfaces, conservées pour mémoire.